终于，楼市调控开始动土地了！
1-7月，全国房地产调控多达次，平均每月的调控次数高达50次，但均未触及房价上涨源头——地价，面粉和面包的关系大家都懂。
以至于第一次集中土拍，各个城市都交出了一份“优异”的答卷。比如厦门，首批供地溢价率达34%，位居第一，房企拿地很疯狂，引发众多讨论。
限制土地市场过热，已经势在必行。
近期，有网传消息称，“8月10日自然资源部已经召开了闭门会议，对第二批次重要城市土地出让政策进行调整”的消息，其中最重要的一点就是限定土地溢价率不能超过15%，不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价。
当溢价率触及15%，房企就开始摇号，之前买房要摇号，现在买地也要摇号了。
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这则消息是否可靠呢？我感觉并不是空穴来风。
全国已有深圳、上海、青岛、长沙、天津、杭州等紧急叫停土地出让，成都第二批集中供地也迟迟未有动静。各个城市都在紧急调整土地竞拍规则，最终效果，溢价率不能超过15%。
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这次土拍政策的调整，我认为算是近年来力度最大的调控，没有之一。
监管土拍资金来源
房地产市场之所以在限购，限贷，限价，限售等严厉的调控之下仍然不断上涨，关键是没有触及根本，未触及到土地财政。
现在房地产调控已经进入“深水区”了，去杠杆也已经蔓延至土拍市场。
8月17日，苏州土地储备整理中心消息人士称，苏州第二次集中土拍将强化监管竞拍主体的资金来源。
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其中强调银行贷款、转贷、股东借款和私募资金都不能用于支付土地出让金，对于房地产产业链上下游关联企业借款或预付款等结构复杂的非自有资金，也将联合央行大数据进行穿透、禁止。
资金来源审查，必然会对房企、房价产生较大的影响。
就房企而言，土拍市场“去杠杆”之后，中小房企因为融资成本高难以拿地，无米开锅，长期就要退出房地产行业。而大房企在资金压力下也会变得谨慎，疯狂拿地的现象将趋于理性。
对房价而言，由于土地价格在房价中占比较大，例如，全国年土地平均成交价格与商品房平均销售价格的比值达到0.49，重点城市，重点区域这一比值还会更高。
因此，土地15%的溢价限制对于遏制房价上涨势头能起到核心作用。
稳房价，让利开发商
第二轮土拍集体推迟的原因，除了需要做出政策的上的改动外,另一方面在于开发商第一次集中土拍受伤了。
以深圳为例，第二轮的集中土拍本地开发商基本没参与，有的开发商一气之下还直接退地，比如杭州宋都股份宁愿损失万违约金也要退地。
说白了开发商没钱赚，尤其是民企开发商，融资贵、地价成本高，据统计房产商的利润率已经低至百分之一二。
如果开发商没有一个合理的利润，其实你很难期待他会做一个好产品，长期来看，地价的稳定对于未来楼市发展有很多益处。
首先是降低市场预期，稳定房价。
我们经常会看到一些中介说“面粉涨价，面包也跟着涨”的故事。现在土地溢价率低了，源头上也就降低了土地的热度，地价控制了，未来的新房的预期也稳住了。
其次，有助于提升住房品质。
值得一提的是，规定土地溢价不能超过15%，不代表房价会降。调整的本质是让房企有足够的利润空间来做好品质，但有利润也不一定能做好品质，在这方面还需要政府在政策上有一定制定，如“竞地价、竞品质”同时进行。
最后，为房企减压、让利。
都知道如今房企日子不好过，但房企活不下去也不是办法，最后真闹到房企破产，楼盘烂尾，银行坏账，不仅买房人无法安居乐业，还留下一堆烂摊子待政府收拾，对大家都无益处。
拒绝“躺平”，让年轻人看到希望
讲真，现在的房价对年轻人越来越不友好。
如果你月挣一万，准备买一套万的新房。那么没关系，除了凑齐首付，你每月还要还贷8千，而这样的日子是30年。
点击下方图片，开始计算月供
在高房价面前，奋斗者好像失去意义。
于是，有企业主关厂炒房，直言“开工厂不如买几套房”；而有房一族则从房价涨幅与工资收入的对比中发现，“房子升值秒杀努力工作”。
难怪美的、海尔、苏宁、国美做地产，娃哈哈、喜之郎、五粮液也在做地产。
难怪年轻人选择“躺平”，你说年轻人不知道吃苦了，我不信，而是大家受挫了，或者说病了，而病的不仅仅是人，也包括社会出问题了。
来源于摄图网
如果公众把更多精力放在房地产投机的短期收益上，就会令长期奋斗的价值贬值，失去奋斗的意义。而如果企业偏离实体经济的主攻方向，则有可能丢失最为核心的竞争力。
调控闭环形成
而这次的全方位调控，让我们看到了*和政府的决心，也看到了房价真正“稳”的希望。
1、需求端调控，各地限购门槛的收紧从而增加资金流入楼市难度。
限购、提高首付比例、提高社保/纳税年限、限制离婚后购房年限……都是为了提高购房资格门槛，杜绝炒房。
2、供给端调控，重点在土地、二手房。
土地溢价限制，二手房参考价为贷款发放标准从而增加首付额度，但也确实误伤了一部分刚需。
点击下方图片，查询具体楼盘二手房指导价
3、资金端调控，增加持有成本。
针对房企的融资监管，触碰“三条红线”严禁拿地，土拍竞价严查资金来源，而购房者首付来源审核也十分严格，之前还能做假流水，现在六个月内借钱都不行了。此外，首套二套不断上涨的利率也增加了房产持有成本。
4、打击房产外溢因素，如法拍、学区房、赠与限制等等。
如成都对赠与住房也打了补丁，赠与的住房计入受赠人家庭住房总套数审核购房资格，以堵住借此腾挪购房资格的行为。
来源成都住建
最深远的，还是针对学区房打击。北京、深圳的多片划校、名师流动制，已经引起广泛讨论。
8月16日，天津公布高考报名新政，条件由单一的“户籍”要求调整为“户籍+学籍”，这一列的动作都是针对高价的学区房下手。
为此一个完整调控闭环形成，房价上涨的想象空间固定了，为此买房更要慎重。
要选择人口持续增加，产业种类不断丰富且升级的城市，这些城市房价今后将或有所表现。而相当一部分三四线和一些之前上涨的离谱的县级市就要挤泡沫了。
一些城市会横盘整理、部分城市将会下跌，让我们拭目以待。
今后房价你怎么看？欢迎留言区讨论，虎哥一定认真回复大家的留言！
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